Когда качество работ оценивают жильцы

25.04.2018

Управляющая компания справилась

Копейск остаётся одним из наиболее знаковых городов на Южном Урале в сфере ЖКХ . Здесь опробуют в числе первых новые подходы в решении самых актуальных вопросов отрасли. Тут наибольший процент ветхо-аварийного жилья, что вносит свои акценты. Наконец, Копейск - это активно растущий город.

«Жилищную управляющую компанию», пожалуй, можно назвать крупнейшей в Копейском городском округе. Недавно в этой компании прошла серьёзная реорганизация, что вызывало беспокойство жильцов и немало слухов, в появлении которых можно разглядеть и действия конкурентов.

Между тем главная цель реорганизации - повысить качество услуг ЖКХ. Но удалось ли это сделать?

Задача довольно сложная, если учесть, что в Копейском городском округе самый высокий в Челябинской области процент ветхо-аварийного жилья. Во многих других муниципалитетах региона жильцы именно таких домов зачастую остаются один на один со своими проблемами. Многие управляющие компании предпочитают иметь дело лишь с новыми многоэтажными домами. Впрочем, как показывает опыт, и новостройки не застрахованы от недобросовестных действий некоторых участников рынка ЖКХ. Однако в Копейске «Жилищная управляющая компания» провела реорганизацию, которая как раз и ставит целью в равной степени повысить уровень обслуживания как многоэтажек, так и 2-5-этажных домов, имеющих солидный возраст. Цель достаточно амбициозная, но, как уверены в компании, выполнимая. Первые результаты реорганизации уже оценили жильцы. Действительно ли реорганизация оказалась правильным решением? И почему этот шаг далеко не всем на рынке ЖКХ пришёлся по вкусу?

Чтобы разобраться в ситуации, мы выехали в Копейск, пообщались как с представителями компании, так и с обычными жильцами.

Когда качество работ оценивают жильцы

Зачем крупнейшая управляющая компания Копейска пошла на реорганизацию?

Для Копейска проблемы ЖКХ всегда были актуальны, учитывая, Что процент ветхо-аварийного жилья здесь самый высокий в Челябинской области. Тем больше уважения вызывает деятельность компании, которая с равной долей ответственности берётся за обслуживание как новых многоэтажек, так и старых домов. Но не всем участникам рынка нравится такой подход - видимо, потому, что слишком разительный получается контраст.

Речь идёт об ООО «Жилищная управляющая компания» («ЖУК»). На сегодняшний день это, пожалуй, самая крупная управляющая компания в Копейске: она обслуживает 1 508 домов. Недавно в компании прошла реорганизация, которая породило множество слухов. Некоторые утверждали, что жильцов хотят запутать, а качество обслуживания пострадает. На самом же деле цели как раз обратные - сделать структуру более чёткой, повысить качество, прозрачность. Расскажем об этом подробнее.

Плюсы централизации

Чтобы улучшить качество обслуживания, в компании решили создать ещё две организации. Одна из них, «Управляющая компания-5», занимается только 5-этажными домами, а вторая, «Управляющая компания-10», соответственно десятиэтажными. На такую реорганизацию пришлось пойти, чтобы упорядочить распределение ресурсов - как финансов, так и техники, специалистов. Прежде приходилось большие ресурсы перебрасывать с многоэтажных домов на ветхо-аварийное жильё, которое преобладает как раз среди малоэтажек. Сыграл свою роль и тот фактор, что в 2016 году были внесены дополнения в постановление правительства № 290, которыми был установлен обязательный минимальный перечень услуг, которые должны предоставлять управляющие компании (всего в этом перечне 31 пункт). Чтобы ему соответствовать, нужны немалые усилия, особенно если учесть, что управляющие компании могут действовать лишь в пределах установленных тарифов.

Прошедшая реорганизация позволит «Жилищной управляющей компании» (которая продолжает действовать наравне с двумя вышеупомянутыми организациями) выполнить все требования законодательства. Впрочем, подход тут вовсе не сводится к формальному соблюдению закона - цель прежде всего в том, чтобы повысить качество обслуживания. И как ни странно, не всем эта цель понятна и близка.

Как видим расходы на ремонт могут достигать невероятных величин

Причины при ближайшем рассмотрении ясны. Так, раньше, до реорганизации, приходилось работать с подрядными организациями. Сейчас их убрали, как ненужных посредников. Понятно, что у каждой из подрядных организаций свой штат, свои интересы и планы на прибыль. Нередко складывалась ситуация, когда качество работ подрядчиков было, мягко говоря, неудовлетворительным, а вся ответственность в итоге лежала на управляющей компании. При разбирательствах ответ у посредников всегда был один: «Сколько вы нам денег дали, на столько мы и сделали», забывая, однако, добавить, что часть денег подрядчики брали себе «за труды». Теперь вся структура централизована: действует одна централизованная бухгалтерия на три управляющие компании, одна юридическая служба, которая разрешает спорные ситуации, работает единый договорный отдел. В результате удалось значительно сократить управленческий аппарат, а высвободившиеся средства направить на улучшение качества услуг жильцам. Разумеется, мало кто из посредников обрадовался такому подходу, так как лишился прибыли. Это одна из причин распространения негативных слухов.

Губернатор поздравляет управляющую компанию с большим достижением один из домов, который она обслуживает, признали образцовым

Подъезды уже ремонтируют

Централизация сказалась и на распределении средств. Бюджеты у трёх управляющих компаний примерно равноценные и сбалансированные. Работает единая круглосуточная диспетчерская служба (ООО «Жилищная управляющая компания» единственная в Копейском городском округе, которая располагает подобной службой). Гараж тоже централизованный и включает более 20 единиц различной техники. Подобран квалифицированный штат сотрудников.

Кстати, технологические новшества - одна из особенностей деятельности компании. Ещё в 2009 году удалось открыть единый расчётно-кассовый центр по обслуживанию абонентов, а в 2016-м ему присвоили статус «Лидер России». В 2010 году компания одной из первых внедрила автоматизированную систему электронной регистрации заявок и документооборота. Это позволило сократить время передачи заявки в работу исполнителям. Успешно действует система диспетчеризации потребления электроэнергии, которая позволяет мгновенно снять показания электросчётчиков, Работает так- же автоматизированная система диспетчеризации и управления на базе сетевых информационных технологий. Она, в частности, помогает оперативно выявлять аварийные ситуации и устранять нерациональное использование энергоресурсов.

Так что новшеств здесь не боятся. Уже можно оценить первые результаты нового уровня обслуживания, на который удалось выйти управляющим компаниям. Так, «Управляющая компания-10» приступила к комплексному ремонту подъездов. По новым стандартам его полагается проводить раз в 5 лет, включая замену светильников, побелку и покраску, установку новых оконных рам и дверей. Объёмы довольно серьёзные, но управляющей компании вполне по силам, если учесть, что месячный оборот у управляющей компании значительно выше, чем у подрядной организации. Сразу можно понять, сколько работ каждая из этих организаций может выполнить.

С ноября 2017 года уже удалось выполнить комплексный ремонт в десятиэтажных домах № 26, 27, 29 на пр. Коммунистическом, произведена побелка подъездов, заменены перила, установлены новые тамбурные двери из алюминиевого профиля, произведён монтаж пластиковых окон в подъездах, установлены энергосберегающие светодиодные светильники.

Конечно, помимо ремонта, идёт и текущая работа. В каждой управляющей компании сформированы жилищно-эксплуатационные участки (ЖЭУ). За каждым ЖЭУ закреплено не более 30 домов, которые находятся в шаговой доступности. Сформирован постоянный штат сотрудников: слесари, электрики, плотники, штукатуры, дворники, уборщики мест общего пользования. За ними закреплены конкретные дома. Круглосуточно работает аварийно-диспетчерская служба, готовая в случае аварии выехать по звонку собственника в любое время. Кроме того, в управляющих компаниях развивают систему видеонаблюдения, контроля доступа к подвальным и чердачным помещениям. Планируется также внедрить услугу контроля дворовой территории.

Посёлки не брошены

Не отстаёт и «Управляющая компания-5». Она обслуживает 5-этажные дома в центре города и практически все посёлки, где сосредоточена большая часть «возрастного» жилья. Так как дома тут обычно проблемные, компания демонстрирует комплексный подход. Сейчас специалисты составляют на год планы по ремонту. Перечень работ утверждают на собрании жильцов. Так как тема сложная, жильцы нередко шумят, настроены критично, но прислушиваются к резонным доводам, особенно когда видят положительные примеры.

Такие собрания по всем домам проходят в течение года. Специалисты рассказывают жильцам, как открыть спецсчёт на дом для капремонта (уже открыто 17 спецсчетов), как им правильно распорядиться. Уже есть дома, где жильцы при помощи управляющей компании открыли специальные счета, и им вернулись накопленные средства от регионального оператора. На таких домах собственники весьма эффективно распорядились средствами спецсчёта, выполнены значительные работы капитального характера. Нюансов в законодательстве, о которых не все жильцы знают, много. Например, о том, что, если не обеспечивается 50% сбора средств, спецсчёт аннулируется. Так как проблема ЖКХ действительно сложная, недовольные, конечно, есть, и этим пользуются конкуренты. Хотя, наверное, самый разумный подход - это самостоятельно проверить, как работает управляющая компания. К слову, насильно тех, кто решил отказаться от услуг компании, никто, конечно, не удерживает. Они могут получить все необходимые документы и попробовать обойтись своими силами, но в реальности дома, которые решили попробовать самостоятельно управлять своим домом, не смогут выполнить крупные затратные работы по текущему ремонту, так как не располагают необходимыми финансовыми ресурсами. Это под силу только крупным компаниям. Так, за 2010-2016 годы в Копейске самоликвидировалось 388 ТСЖ (товарищество собственников жилья), они на собственном примере убедились, какая огромная ответственность лежит на тех, кто занят обслуживанием домов.

Об экономии настоящей и мнимой

По-настоящему ответственный подход демонстрируют те управляющие компании, которые планомерно и своевременно осуществляют работы по текущему ремонту подъездов, инженерных коммуникаций и конструктивов домов. В этих компаниях вместе с советом дома составляются и утверждаются планы работ, согласовывается и утверждается сметная стоимость. После выполнения работы совет дома подписывает акт выполненных работ. Как правило, недобросовестные управляющие компании не берут в обслуживание аварийные дома, а стараются взять только новые десятиэтажные, желательно напрямую от застройщика. Ещё, как вариант пытаются «отжать» дом у другой «управляйки». Показательно, что жалобы недовольных конкуренты обычно подбирают из тех домов, где управляющие компании уже провели ремонт или тех, где поднакоплен изрядный объём денежных средств.

Обоснованные подозрения у специалистов вызывают и сметы некоторых компаний. Так, ремонт одного подъезда пяти- этажного дома оценён в 375 тысяч рублей, тогда как реальная стоимость обычно не превышает 75 тысяч. С дома завышение составляет почти 2,4 млн рублей! На новогоднее украшение одна из конкурирующих компаний якобы потратила 100 тысяч руб- лей, хотя в итоге жильцы увидели лишь ёлку и три гирлянды над подъездах.

Заметим, что это довольно распространённый у недобросовестных компаний стиль - тратиться на что-то показное, но забывать о действительно важных тратах (например, на замену инженерных сетей). В отличие от гирлянд, сети ведь жилец не увидит. Зато потом, когда дом придёт в негодность из-за такого поверхностного подхода, его бросят и отправятся на поиски дома, где ещё водятся деньги.

Схожая ситуация с ремонтом и обслуживанием лифтов. Бывает, что приходят в ООО «ЖУК» люди и говорят: мол, а вот в таком-то ТСЖ тариф на лифт меньше, чем у вас. Однако стоит только начать разбираться, за счёт чего тариф ниже, как выявляются интересные подробности. Скажем, в договоре указано, что предусмотрено только обслуживание лифта. Но ведь такому сложному механизму необходим и регулярный текущий ремонт, ведь, в конце концов, речь идёт о безопасности людей. Если лифт однажды сломается, платить придётся жильцам из своего кармана, а если, не дай бог, произойдёт несчастный случай, ответственность будет нести председатель ТСЖ.

Такая ситуация исключена в управляющих компаниях «ЖУК», «УК-5», «УК-10», где есть аттестационные специалисты по лифтам, действует договор со специализированной организацией, которая давно занимается лифтами, так что за техническим состоянием подъёмных механизмов внимательно следят.

Это лишь небольшая часть той большой работы, которую ведут управляющие компании. Ясно, что наиболее значимых результатов можно добиться при тесном взаимодействии с жильцами, умении выстраивать диалог, видеть общие интересы. Поэтому все три управляющие компании намерены за год привести как можно большее количество домов в порядок, создать советы жильцов, которые смогут оценить работу и показать другим домам пример, как можно в конструктивном ключе решать сложнейшие вопросы ЖКХ.

Табличку Дом образцового содержания установили в торжественной обстановке. Были даже гости из Москвы.

На заметку

Заслуги ООО «Жилищная управляющая компания» оценили на высшем уровне.

Так, в прошлом году губернатор Челябинской области Борис Дубровский, председатель наблюдательного совета государственной корпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» Сергей Степашин и первый заместитель генерального директора фонда Владимир Талалыкин вручили «Знак качества ЖКХ» генеральному директору компании Владимиру Фещаку. Таких наград на Южном Урале не более двух.

А многоквартирный дом №1б на Коммунистическом проспекте получил табличку «Дом образцового содержания».

Когда вас всегда слышат

Пожалуй, одна из наиболее объективных оценок деятельности управляющей компании - это отзывы жильцов обслуживаемых домов. Они на личном опыте могут убедиться, как решаются проблемы дома, идёт ли навстречу пожеланиям жильцов компания, насколько высоко качество выполненных работ.

Жильцы могут дать одну из самых объективных оценок деятельности управляющей компании

Вот лишь несколько отзывов о работе «Управляющей компании-10».

Светлана Владимировна Пронина, старшая по дому № 1 на Коммунистическом проспекте:
- Считаю, что наша управляющая компания всегда готова к диалогу. Это проявляется не только в том, что они оперативно реагируют на наши запросы, но и в том, что принимают самое активное участие в организации собраний жильцов. К сожалению, среди самих жильцов есть те, кто собрания игнорирует. Они считают, что управляющая компания имеет отношение к росту тарифов, хотя это не так. Мы пытаемся проводить разъяснительную работу, объясняем, что тарифы регулируют государственные органы. У нас действуют годовые планы работ - всегда можно пересмотреть отдельные положения, на собрании внести те или иные дополнения. В этом году, например, у нас прошёл ремонт подъездов. Это штукатурные работы, покраска, заделали швы, поставили евроокна, а то прежние постоянно протекали. Все расходы при этом прозрачные. Нам представляли карточки учёта затрат. На информационном стенде дома есть все необходимые сведения, вплоть до телефонов главных специалистов. Приятно, что управляющая компания часто организует людей на различные праздники, помогают также нам с разъяснениями по поводу спецсчёта для капремонта. Поэтому мы уверены, что сделаем всё, что запланировано: нам поменяют тамбурные двери, заделают межпанельные швы, уложат тротуарную плитку там, где образовались выбоины. Дел впереди ещё много, но есть уверенность, что все планы выполнимы.

Владимир Ильич Игнатьев, старший по дому № 11 на Коммунистическом проспекте:
- За всё то время, пока мы сотрудничаем с «Управляющей компанией-10», отказов никогда не было. Пока никаких претензий у нас нет. Что ни попросишь, всегда откликнутся, свою работу сделают. Если что, например, потечет у жильцов, слесари появляются сразу же, стоит только позвонить. Нам установили светодиодные светильники в подъезде, которые реагируют на движение, что очень удобно. Двери теперь с доводчиком - прежде были деревянные, постоянно хлопали, а люди мучились, особенно с первых двух этажей, когда большая часть жильцов отправлялась на работу. Кроме того, все побелили и покрасили в подъезде, проф-настил с торца уложили, чтобы мусор там не бросали. А летом, как мы договорились, уделим внимание благоустройству - забетонируют дорожки, деревья приведут в порядок. Не забывают и про инженерные сети, планируется поменять трубы холодного водоснабжения. Словом, из 10-12 пунктов плана работ выполнили уже четыре, но я уверен, что и остальное выполнят.

Наталья Владимировна Москалёва, старшая по дому № 29 на Коммунистическом проспекте:
- «Управляющая компания-10» обслуживает нас с ноября 2017 года. Кажется, времени прошло не очень много, а посмотрите, сколько всего они уже сделали! За два с половиной месяца отремонтировали пять подъездов. Я лично принимала работы, убедилась, что всё сделали качественно. Не только покрасили и побелили, но и заменили перила, окна, заделали щели. Мы составили план следующих работ, сейчас он находится на рассмотрении у собрания жильцов. План включает как благоустройство дворовой территории (например, ограждение газонов, высадка деревьев, многое другое), так и ремонт инженерных сетей. Пункты согласовываем с управляющей компанией по электронной почте, без лишней бюрократии. А вообще связь у нас хорошая, налаженная. Очень нам помогает, что у компании единая диспетчерская служба, которая работает круглосуточно. Я знаю всех ведущих специалистов компании, могу к ним обратиться и знаю, что реакция будет незамедлительная. Такими и должны быть отношения между жильцами и управляющей компанией. Всех, кто ещё сомневается в выборе управляющей организации, приглашаем к нам в дом наглядно убедиться и посмотреть результаты работы «Управляющей компании-10».

Кто контролирует?

Жильцы дома имеют право контролировать процесс капремонта на любом этапе

Кто имеет право контролировать качество работ по капремонту и кто будет это делать?

Контроль качества выполнения работ по капитальному ремонту проводит организация, осуществляющая строительный контроль, на основании договора с региональным оператором, который заключается по итогам конкурса по выбору такой организации, проведённого регоператором.

На любом этапе проведения капитального ремонта собственник вправе обратиться к региональному оператору по всем интересующим вопросам. Гражданам очень важно контролировать ход выполнения ремонта.

Если жильцы дома недовольны проведением работ, не нужно дожидаться их завершения, а следует обратиться в организацию стройконтроля и непосредственно к регоператору. Региональный оператор имеет шесть территориальных отделов, в которых работают инженеры, курирующие проведение капитального ремонта на местах.

Приём выполненных работ по капремонту в доме, в котором фонд капитального ремонта сформирован на счёте регионального оператора, осуществляется путём подписания акта приёмки выполненных работ комиссией, в состав которой входит лицо, уполномоченное действовать от имени собственников и выбранное общим собранием собственников дома. Без подписи собственников работы не могут считаться выполненными.

Свой счёт

Собственники, которые живут в новостройках, не готовы оплачивать чей-то капремонт в старых домах. Что им следует предпринять?

На основании статьи 169 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме в целях формирования фонда капитального ремонта вправе выбрать одним из способов формирования фонда капитального ремонта перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счёт. Такой счёт может быть размещён в любом кредитном учреждении РФ, соответствующем требованиям законодательства РФ. А именно: величина собственных средств (капитала) банка должна составлять не менее 20 миллиардов рублей.

Индивидуальный способ накопления удобен для жильцов новостроек (жители таких домов могут приближать сроки проведения работ) и многоэтажек, которые готовы собирать дополнительные средства помимо установленного тарифа, чтобы ускорить проведение капремонта или расширить перечень услуг, а также для домов большой площади.

Произвести переход со счёта регоператора на спецсчёт можно в любой момент. Деньги из «общего котла» переведут на специальный счёт через год после соответствующего решения собственников.

Решают собственники

Один из самых затратных и проблемных видов капремонта - замена лифтового оборудования

Могут ли собственники по своей инициативе принимать решение о проведении работ по капитальному ремонту до наступления сроков, определённых региональной программой? Как это отразится на размере обязательного взноса на капитальный ремонт?

Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом доме должны быть определены или утверждены:
- перечень работ по капитальному ремонту,
- смета расходов на капитальный ремонт,
- сроки проведения капитального ремонта,
- источники финансирования капитального ремонта,
- уполномоченное лицо.

Согласно ч. 4 ст. 181 Жилищного кодекса РФ, если до наступления установленного региональной программой капитального ремонта срока проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в данном доме, предусмотренные региональной программой капитального ремонта, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ (но не выше, чем размер предельной стоимости данных работ), засчитываются в порядке, установленном законом субъекта РФ, в счёт исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонды капитального ремонта на счёте регионального оператора, при предоставлении регоператору необходимых документов.

Ремонт раньше срока

Что делать собственникам, если срок капитального ремонта ещё не наступил, а крыша уже давно и безнадёжно течёт?

Собственники помещений в многоквартирном доме могут в соответствии со ст. 189 ЖК в любое время принять решение о проведении работ по капитальному ремонту раньше сроков, установленных региональной программой, в том числе по отдельным видам работ, с привлечением дополнительных средств собственников.

Надо только понимать, что такой ремонт будет проводиться раньше определённого программой срока, и значит, нужно будет собирать дополнительные средства на его проведение. Эти затраты будут учтены, и на некоторое количество времени собственники данного МКД будут освобождены от уплаты ежемесячных взносов на капитальный ремонт.

Для осуществления зачёта дополнительных средств, затраченных на проведение капитального ремонта, после проведения работ собственники должны представить региональному оператору документы:
- протокол собрания собственников помещений в МКД,
- договор на выполнение работ по капитальному ремонту МКД,
- акт выполненных работ по капитальному ремонту МКД,
- смету расходов.

Важно учесть, что частями латать крышу по программе капремонта невозможно, поскольку если требуется отремонтировать не более 30% конструктивного элемента дома, то это уже текущий ремонт, который проводит управляющая компания.

Три месяца на замечания

Какова роль собственников помещений в организации капитального ремонта?

Очень важная! Не менее чем за шесть месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведён капитальный ремонт в соответствии с региональной программой капитального ремонта, региональный оператор предоставляет собственникам предложения о сроке начала капремонта, необходимом перечне и объёме работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта; другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.

Собственники в течение трёх месяцев должны рассмотреть эти предложения, высказать свои замечания и утвердить предложения регионального оператора после согласования изменений. Только после этого начнётся капитальный ремонт.

Всё - в журнал

В каких документах должны быть отражены результаты контроля качества работ по капитальному ремонту? Кто имеет право делать в них записи?

В процессе проведения капитального ремонта подрядная организация обязана вести журнал производства работ. Записи о ходе их выполнения, в том числе замечания по качеству работ, делает организация, осуществляющая строительный контроль.

← Все новости

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
29 30 31 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 1 2

Контакты

Жилищная управляющая компания

Адрес: 456601, Копейск, Кузнецова 18
Телефон: 8 (35139) 7-71-60
8 (35139) 4-22-66 (диспетчерская)

Мы в социальных сетях:


Задать вопрос